Spanische Gewinnsteuer beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

Als spanischer Rechtsanwalt (Abogado) und Experte für spanisches Immobilienrecht werde ich immer wieder von deutschen Mandanten gefragt, welche Steuern der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie in Spanien zahlen muss. Der Beitrag erläutert die anfallenden Gewinnsteuern und gibt Hinweise, was beim Verkauf einer Immobilie in Spanien insoweit zu beachten ist.


Gesetzliche Grundlagen

Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in Spanien unterliegt der spanischen Gewinnsteuer. Diese ist im Einkommensteuergesetz (Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas FísicasLIRPF) bzw. im Gesetz über die Besteuerung von Nicht-Residenten (Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes LIRNR) geregelt.

Besteuerungsrecht Spaniens

Mit Wirkung zum 1. Januar 2013 ist das neue deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen für Steuer vom Einkommen und vom Vermögen (nachfolgend "DBA-ESt-Spanien") in Kraft getreten. Nach Art. 13 Abs. 1 DBA-ESt.-Spanien können Gewinne, die eine in Deutschland ansässige Person aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens nach Art. 5 erzielt, das in Spanien liegt, in Spanien besteuert werden.

Ermittlung des steuerbaren Gewinns

Zu versteuern ist die Differenz zwischen dem Erwerbswert (valor de adquisición) und dem Übertragungswert (valor de transmisión), Art. 34 LIRPF. 

Der Erwerbswert setzt sich zusammen aus

  • dem Entgelt (gezahlter Kaufpreis) und
  • den Erwerbsnebenkosten (z.B. Notarkosten, Grundbuchkosten, Anwaltskosten), Verbesserungen und den Erwerbsteuern (Grunderwerbsteuer), Art. 35 LIPRPF.

Hinweis: Bei Verkäufen bis Ende 2014 wurde der Anschaffungswert einer Immobilie beim Verkauf durch einen Koeffizienten erhöht. Hierdurch wurde der Anschaffungswert um die Inflation bereinigt. Dieser Koeffizient (Artikel 35 Ab. 2  LIRF) entfällt für Verkäufe nach dem 01.01.2015 ohne Übergangsregelung.

Der Übertragungswert ist der Verkaufserlös abzüglich der Veräußerungskosten (z.B. Steuer, Notar, Grundbuchamt, Makler, Rechtsanwalt und Steuerberater).

Vorsicht: Zur Bekämpfung der Steuerhinterziehung durch "Unterverbriefung" überprüfen die Finanzbehörden den beurkundeten Verkaufspreis anhand von bestimmten Kriterien (u.a. Katasterwert). Ist der Wert zu niedrig muss daher mit einer Nachfestsetzung gerechnet werden (gegen welche dann der Rechtsweg eröffnet ist). 

Altfallregelung für vor dem 31.12.1986 erworbene Immobilien

Bei Immobilien, die vor dem 31.12.1986 erworben wurden, wird der bis zum 20.01.2006 erzielte Gewinn nicht besteuert (Altfall-Regelung). Für Veräußerungen ab dem 01.01.2015 gilt dies nicht mehr. 

Steuersatz für Residente

Für Residente kann der Steuersatz anhand folgender Tabelle ermittelt werden. 

Steuersätze

2014

2015

2016

Bis 6.000 €

21%

20%

19%

6.001 € bis 24.000 €
(2015 bis 50.000 €)

25%

22%

21%

Über 24.001 €
(ab 2015 bis 50.000 €)

27%

24%

23%

Steuersatz für Nicht-Residente

Für Nicht-Residente mit Wohnsitz in der EU kann der Steuersatz folgender Tabelle entnommen werden:

Steuersätze

2014

2015

2016

21 %

20 %

19 %

Steuerbefreiung bei Verkauf der selbst genutzten Hauptwohnung

Der Gewinn aus dem Verkauf der selbst genutzten Hauptwohnung (vivienda habitual) ist steuerfrei wenn (alternativ) der Verkäufer

  • 65 Jahre oder älter ist,
  • eine pflegebedürftige Person (situación de dependencia severa o gran dependencia) im Sinne des Gesetzes 39/2006 (Ley de Dependencia) ist oder
  • in ein neues selbst genutztes Wohnobjekt innerhalb von 2 Jahren nach der Veräußerung investiert  (reinversión en vivienda habitual).

Mit Decreto ley HAP 2474/2015 wurde die Steuerbefreiung nun auch auf den Erwerb einer ständigen Wohnsitz-Immobilie in einem anderen EU-Staat oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) ausgedehnt. 

Der Antrag auf Gewährung der Steuerbefreiung (Solicitud de devolución por exención por reinversión en vivienda habitual) ist binnen 3  Monaten ab dem Datum der Neuinvestition bei der zuständigen spanischen Steuerbehörde zu stellen. 

Subjektive Steuerpflicht

Steuerpflichtig ist der Verkäufer. 

Erklärung der Gewinnsteuer

Der nicht-resident Steuerpflichtige sind verpflichtet, die Gewinnsteuer selbst zu berechnen und abzuführen (autoliquidación). Hierbei ist das Formular (modelo) 210 zu verwenden. Die Frist zur Erklärung beträgt 3 Monate ab Ende der Frist zur Abführung des Einbehalts (retención), d.h.  innerhalb von 4 Monaten nach Beurkundung des notariellen Kaufvertrags. 

Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien (residentes) erklären die Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie in der jährlichen spanischen Steuererklärung.

Die gemeindliche Wertzuwachssteuer - Plusvalía

Neben der Gewinnsteuer fällt oftmals noch gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía) an. 

Deutsche Steuern auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Spanien-Immobilie 

Nach Artikel 13 (1) des deutsch spanischen Doppelbesteuerungsabkommens (DBA-ESt-Spanien) können private Veräußerungsgewinne von Deutschen aus dem Verkauf einer Immobilie in Spanien auch in Deutschland besteuert werden. Deutschland besteuert den Gewinn unter den Voraussetzungen des §§ 2223 EStG

Ausgenommen von der Versteuerung nach § 23 EStG sind Immobilien die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Ferienwohnungen und Ferienhäuser, die nur zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, dienen im Grundsatz nicht Wohnzwecken (R 7.2 Abs. 1 Satz 3 EStR). Eine selbst genutzte Ferienwohnung, die nicht zur Vermietung bestimmt ist, ist allerdings nach Auffassung des BFH § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG begünstigt (BFH hat mit Urteil vom 27.6.2017, IX R 37/16). 

Nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist ist der Verkaufsgewinn aber in jedem Fall steuerfrei.

Hinweis: Bei Erwerb der Immobilie von Todes wegen (z.B. als Erbe) berechnet sich die Frist ab Erwerb durch den Erblasser. 

Die Doppelbesteuerung bei der Gewinnsteuer wird gemäß Art. 22 (2) b) vii) DBA-ESt-Spanien durch Anrechnung der spanischen Steuer auf die deutsche Steuer vermieden, wenn der Steuerpflichtige seinen steuerlichen Wohnsitz in Deutschland hatte.

Zu beachten ist, dass die Besteuerung des Wertzuwachses nach deutschem Recht nach anderen Grundsätzen erfolgt. Neben der bereits erwähnten Spekulationsfrist ist insbesondere auch bedeutsam, dass der Erwerb von Todes wegen kein relevanter Stichtag ist.


José Martínez Salinas
Beatriz Pila Martín
Letzte Aktualisierung: 10.08.2013


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